Rękojmia – co to jest i dlaczego warto ją znać przy zakupie mieszkania i wykańczaniu wnętrz?
Kupujesz mieszkanie od dewelopera, wykańczasz je pod wynajem albo robisz remont – i nagle okazuje się, że coś jest nie tak. Krzywe ściany, nieszczelne okna, źle podłączona instalacja… Co wtedy?
Właśnie tu pojawia się rękojmia – Twoje prawo do reklamacji wad. Nie jest to żaden „bonus od sprzedawcy” – to ustawowa odpowiedzialność, która obowiązuje zawsze, niezależnie od tego, czy ktoś daje gwarancję, czy nie.
Rękojmia a gwarancja – w czym różnica?
- Rękojmia – działa z mocy prawa. Sprzedawca czy wykonawca odpowiada za wady, nawet jeśli nic o nich nie wiedział.
- Gwarancja – dodatkowe zobowiązanie producenta lub sprzedawcy. Może być, ale nie musi.
Przykład z życia: kupując mieszkanie od dewelopera, masz rękojmię aż na 5 lat. Zamawiając meble u stolarza – nawet jeśli nie daje gwarancji – wciąż odpowiada w ramach rękojmi, jeśli coś jest nie tak z wykonaniem.
Jak długo trwa rękojmia?
- Nieruchomości (mieszkania, domy) – 5 lat od dnia wydania.
- Rzeczy ruchome (np. meble, drzwi, sprzęt AGD) – 2 lata od dnia wydania.
💡 To ważne przy wykańczaniu mieszkania – jeśli zamawiasz szafę u stolarza albo kupujesz AGD, to też podlega rękojmi, choć przez krótszy okres.
Jak działa rękojmia przy nieruchomościach?
- Przy zakupie mieszkania
- Od dewelopera – rękojmia trwa 5 lat i obejmuje wady fizyczne oraz prawne.
- Na rynku wtórnym – sprzedawca (nawet osoba prywatna) też odpowiada. Jeśli np. ukrył problem z wilgocią, przeciekającym dachem albo podał zły metraż, możesz żądać naprawy, obniżki ceny, a nawet odstąpić od umowy.
👉 Ważne: w przypadku sprzedaży przez osobę prywatną strony mogą w umowie ograniczyć albo wyłączyć rękojmię. To dość częsta praktyka. Ale jeśli sprzedający podstępnie zatai wadę, odpowiada nawet wtedy, gdy rękojmia została formalnie wyłączona.
Dla inwestorów to szczególnie ważne – każda wada to dodatkowe koszty i niższy zysk.
- Przy wykańczaniu mieszkania
Rękojmia obejmuje też prace ekip remontowych i wykończeniowych.
Typowe przykłady:
- źle położone płytki,
- krzywe ściany i sufity,
- źle zamontowane drzwi,
- instalacja elektryczna niezgodna z projektem.
Ciekawostka: jeśli wada wyjdzie na jaw w ciągu roku od odbioru prac, prawo zakłada, że odpowiada za nią wykonawca. To on musi udowodnić, że było inaczej.
Jakie wady obejmuje rękojmia?
Wady fizyczne – kiedy nieruchomość nie spełnia tego, co zapisano w umowie.
Przykłady:
- nieszczelne okna,
- problemy z wentylacją i wilgocią,
- niesprawne grzejniki,
- inny metraż niż podany,
- brak elementów, które miały być (np. kominek, balkon).
Wady prawne – rzadziej spotykane, ale bardzo istotne.
Przykłady:
- sprzedający nie miał prawa do sprzedaży,
- nieruchomość jest obciążona służebnością,
- są nałożone ograniczenia administracyjne, o których kupujący nie wiedział.
Co może zrobić kupujący?
Jeśli ujawni się wada, masz kilka możliwości:
- żądać usunięcia wady (na koszt sprzedawcy/wykonawcy),
- domagać się obniżenia ceny,
- w przypadku wad istotnych – odstąpić od umowy i odzyskać pieniądze.
Masz na to rok od wykrycia wady, a sama rękojmia trwa 5 lat od wydania nieruchomości (lub 2 lata dla rzeczy ruchomych).
O czym warto pamiętać?
- Rękojmia działa niezależnie od winy sprzedawcy.
- Dotyczy zarówno deweloperów, ekip remontowych, jak i osób prywatnych (choć tu może być ograniczona w umowie).
- Zawsze zgłaszaj wady na piśmie – z opisem, datą i najlepiej zdjęciami.
- Jeśli wada została naprawiona lub element wymieniony – dla tej części rękojmia biegnie od nowa.
Rękojmia to nie tylko paragraf w kodeksie – to Twoja tarcza, która chroni Cię przy zakupie mieszkania, przy remoncie i przy wykańczaniu wnętrz. Dzięki niej nie musisz godzić się na fuszerkę ani ponosić dodatkowych kosztów.
Dlatego, jeśli planujesz zakup nieruchomości inwestycyjnej albo właśnie wykańczasz mieszkanie – znajomość rękojmi to podstawa. A jeśli chcesz, żeby cały proces był bezpieczny i dopięty na ostatni guzik – mogę Ci w tym pomóc.
Kasia
507 123 304
kasia@studio42.pl
