Ustalenie ceny ofertowej nieruchomości — co jest ważne?
Sprzedaż nieruchomości to jedna z ważniejszych transakcji w życiu wielu osób. Kluczowym elementem, który w dużym stopniu decyduje o sukcesie całego procesu sprzedaży nieruchomości, jest prawidłowe ustalenie ceny ofertowej. Zbyt wysoka cena może odstraszyć potencjalnych kupujących, a zbyt niska — spowodować niepotrzebną utratę wartości. Jak więc znaleźć złoty środek?
1. Analiza rynku lokalnego
Pierwszym krokiem powinno być dokładne przyjrzenie się cenom nieruchomości w najbliższej okolicy. Warto porównać:
• ceny ofertowe podobnych mieszkań lub domów,
• ceny transakcyjne z ostatnich miesięcy,
• trendy — czy ceny rosną, stabilizują się, czy spadają.
Dobrą praktyką jest analiza nieruchomości o zbliżonym metrażu, standardzie i lokalizacji. Dzięki temu łatwiej ustalić realną cenę, która będzie atrakcyjna dla kupujących i jednocześnie satysfakcjonująca dla sprzedającego.
Oczywiście takie porównanie jest łatwiejsze w przypadku mieszkań niż w przypadku domów z uwagi na fakt, iż w przypadku domów jest więcej czynników składowych, które należy uwzględnić ustalając cenę ofertową.
2. Stan techniczny i standard wykończenia
Na cenę oczywiście ogromny wpływ ma rzeczywisty stan nieruchomości. Kupujący coraz częściej zwracają uwagę na jakość materiałów, energooszczędność, rozkład pomieszczeń czy możliwość szybkiego wprowadzenia się.
Dlatego:
• nieruchomości w dobrym stanie mogą być wyceniane wyżej,
• mieszkania/domy wymagające remontu muszą uwzględniać potencjalne koszty modernizacji.
Wobec czego niejednokrotnie zalecamy naszym Klientom aby przed sprzedażą przeprowadzili konieczne pracę remontowe lub naprawcze, tak aby Klient kupujący nie miał poczucia że dana nieruchomość wymaga z jego strony dużych nakładów finansowych. Takie działanie jest zdecydowanie lepsze z punktu widzenia ustalenia wyższej wartości nieruchomości jak również z punktu widzenia czasu jej sprzedaży, gdyż nieruchomości odświeżone i nie posiadające elementów do naprawy cieszą się większym zainteresowaniem wśród Klientów i sprzedają się znacznie szybciej.
3. Lokalizacja i otoczenie
Nie bez powodu mówi się, że w nieruchomościach najważniejsze są: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Bliskość komunikacji miejskiej, szkół, terenów zielonych czy infrastruktury handlowej znacząco podnosi wartość.
Z drugiej strony — hałaśliwe sąsiedztwo, brak miejsc parkingowych czy duży ruch uliczny mogą cenę obniżyć. Aktualnie obserwujemy wśród naszych Klientów dość dużą potrzebę mieszkania w lokalizacji zapewniającej zarówno dobrą komunikację jak i dobrą infrastrukturę Obserwujemy, iż Klienci chętniej wybierają mieszkania z ogródkiem niż domy za miastem z dużą działką. W naszej ocenie wynika to ze zmiany stylu życia. Ludzie nie chcą poświęcać swojego czasu na codzienne długie dojazdy do pracy, szkoły na zajęcia dodatkowe i nie chcą też poświęcać weekendów na prace ogrodowe koło domu z dużą działką.
4. Aktualna sytuacja rynkowa
Rynek nieruchomości jest dynamiczny. Na ceny wpływają:
• wysokość stóp procentowych i dostępność kredytów,
• sezonowość (np. większa aktywność wiosną, latem i jesienią),
• zmiany podatkowe czy regulacyjne.
Warto uwzględnić te czynniki, by nie przecenić nieruchomości w okresie spadku popytu. Z uwagi na sezonowość sprzedaży w przypadku niektórych nieruchomości np. sugerujemy Klientom zawieszenie procesu sprzedaży na okres zimowy aby w tym okresie oferta nie straciła na atrakcyjności i aby nie trzeba było obniżać jej ceny ofertowej. Także ustalenie w tym zakresie strategii sprzedaży ma również znaczenie z punktu widzenia ceny ofertowej nieruchomości.
5. Profesjonalna wycena i wsparcie pośrednika
Choć samodzielna analiza rynku jest wartościowa, najlepiej skorzystać z wiedzy specjalistów. Doświadczony agent nieruchomości:
• przeprowadzi dokładną analizę porównawczą,
• doradzi optymalną strategię cenową,
• pomoże uniknąć typowych błędów (np. zbyt dużej „poduszki negocjacyjnej”).
Dobrze dobrana cena już na starcie zwiększa szanse na szybką sprzedaż i przyciąga większą liczbę zainteresowanych. Oczywiście na nas Agentach spoczywa duża odpowiedzialność w tym zakresie. Wiadomą rzeczą jest, że każdy Właściciel nieruchomości chce uzyskać jak najwyższą cenę ze sprzedaży domu lub mieszkania. Niejednokrotnie spotykamy się też z tym, że Właściciele podchodzą dość emocjonalnie do procesu ustalenia ceny, gdyż wiedzą np. ile kosztowało ich urządzenie domu czy ogrodu. Jednak nie zawsze stanowi to wartość dla potencjalnych Klientów szukających domu czy mieszkania. Dlatego naszą rolą jako Agentów jest uświadomienie Właścicielom, że np. dana nieruchomość nie będzie mogła być oferowana w oczekiwanej przez nich cenie gdyż cena ta jest za wysoka. Oczywiście działa to w dwie strony, gdyż czasami Właściciele też nie doszacowywują swoich nieruchomości I wtedy też musimy wiedzieć, że za daną nieruchomość można uzyskać wyższą kwotę niż spodziewa się tego Właściciel. Nie sztuką jest sprzedanie nieruchomości w cenie poniżej jej wartości. Sztuką jest sprzedaż w cenie rynkowej.
6. Elastyczność i strategia negocjacyjna
Cena ofertowa to nie zawsze cena końcowa. Warto zaplanować strategię negocjacyjną — czy zostawiamy niewielką przestrzeń na negocjacje, czy preferujemy „uczciwą cenę od początku”. Elastyczne podejście zwiększa szanse na osiągnięcie porozumienia z kupującym. Standardem na naszym rynku, jest chęć negocjowania ceny, dlatego generalnie zakładamy jakąś kwotę na negocjacje. Oczywiście zainteresowanie daną ofertą wśród Klientów ostatecznie decyduje na jakim poziomie są to negocjacje. Jeśli mamy dwóch czy więcej Klientów zainteresowanych daną ofertą to negocjacje są czasami niewielkie lub też w ogóle ich nie ma. Mamy też na swoim koncie przypadki procesów sprzedaż gdzie negocjacje były ale w górę.
Podsumowanie
Ustalanie ceny ofertowej nieruchomości to sztuka łączenia analizy danych, znajomości rynku i strategii sprzedaży. Odpowiednio dobrana cena:
• przyciąga więcej zainteresowanych,
• skraca czas sprzedaży,
• pozwala uzyskać satysfakcjonującą kwotę.
W Studio 42 pomagamy naszym klientom ustalić właściwą cenę już od pierwszego dnia. Dzięki temu sprzedaż przebiega szybciej, a negocjacje są bardziej efektywne.
Chcesz dowiedzieć się, ile naprawdę jest warta Twoja nieruchomość?
Skontaktuj się z nami — przygotujemy dla Ciebie profesjonalną analizę cenową.
